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關于化解房地產庫存 促進我市經濟健康發展的建議

發布時間: 2019/1/15    瀏覽量: 7692


  鵬

 

房地產行業是我市經濟發展的重要組成部分,為我市經濟發展和城市建設做出了積極貢獻,化解房地產庫存是保障我市房地產行業健康穩定發展的重要保證。

我市房地產行業發展的現狀

根據市統計局、市住房和城鄉建設局、市房產管理中心等部門最新公布的信息顯示,2018年9月5日前我市具備《房地產開發資質等級》的房地產開發企業約190家,其中“暫定資質”和“延長資質經營期限”的居多;市區持有《商品房預售許可證》、五證齊全的房地產項目有152個;房地產開發投資呈平穩增長態勢,2018年1-4月房地產開發投資較去年同比增長10.5%,增速低于全省2.7個百分點,其中寶豐、葉縣、舞鋼投資增速遠大于市區;房地產項目施工面積呈現增幅回落態勢;全市商品房銷售平穩增長,去庫存壓力依然較大;在市委、市政府一系列關于進一步促進房地產行業健康穩定發展的政策扶持下,我市房地產行業更趨向于理性和健康發展。

我市房地產行業發展存在的問題

我市房地產企業在項目開發建設過程中存在或面臨的困難和問題,直接影響了房地產企業化解房地產庫存和經濟發展,主要表現在:

(一) 問題樓盤多,缺乏房地產庫存數量準確數據依據

我市房地產企業實力、開發經驗、經營理念、項目規模和結構等參差不齊,造成了市場上存在很多問題樓盤,如項目爛尾、停工、建設工期一拖再拖等,一方面是由于我市政策變化、無持續性中斷引起的;另一方面是房地產企業存在投機心理、開發經驗欠缺、資金鏈斷裂造成的。

房地產庫存數量中存在隱性庫存,如企業自留房、安置房、限購房、未達到使用條件的商品房、停建商品房、無手續或手續不全開發建設的商品房、投資性購房空置等,無法為精準施策提供可靠依據。

(二) 拆遷難,市政基礎設施跟不上

拆遷難是房地產企業普遍面臨的難題,尤其是舊城改造和城中村改造項目。房地產企業在拆遷安置補償過程中既要面對形形色色的“釘子戶”,又要考慮施工進度和經濟效益,難度很大。主要原因是缺少有政府部門參與的統籌安排和實施以及執法部門的扶持。

《城市總體規劃》是房地產企業在開發項目選址上的重要依據,房地產企業注重擬開發項目區域內市政基礎配套設施的總體規劃情況,如市政道路、水電氣暖、醫療、教育、生活商圈等。當《城市總體規劃》規劃有的基礎配套設施跟不上項目建設進度或竣工使用時,就必然會影響項目銷售,增加房地產庫存量。

(三) 融資難

周期長、投資大是房地產開發投資的特征,我市房地產企業普遍存在資金壓力大、融資難問題。從企業自身而言,企業成立時間短、開發資質等級低、企業管理不規范、項目規模小、項目結構不合理、手續不齊全等都是制約企業正常融資的短板;受國家調控政策影響,各家銀行對房地產企業融資更加嚴格,據調研,我市銀行近兩年來新增對房地產企業融資呈下降趨勢,限貸、壓縮貸款額度、抽貸情況也有發生,無形中增加了房地產企業的融資成本,提高了商品房銷售價格,不利化解房地產庫存。

 (四)行業行政規范需要進一步加強

我市房地產企業眾多,項目開發經營和運作能力高低差異不齊,在肯定成績同時,也需要清楚認識房地產企業存在的不規范、違規違建、經營不善等問題,如無手續或手續不全樓盤為融資不計成本拉低房價問題、部分房地產企業過高抬高房價問題、出現“問題樓盤”問題等,不但不利于房地產行業健康穩定發展,而且會造成房地產庫存虛增。

(五)開發項目報建報批時間過長

一個開發項目從開工到竣工,審批需要通過80多個部門蓋章,報建報批時間過長,直接影響了項目開發進度和銷(預)售,很容易對開發資金造成嚴重影響。

建議

(一)解決“問題”樓盤,摸底當前我市房地產庫存實際情況

2017年以來,市委、市政府已經對我市存在的“問題樓盤”進行了排查摸底,并且相續出臺了一系列相關政策有針對性地解決我市不同樓盤存在的不同問題,當前工作應該主要精力放在狠抓落實上,制定時間表,責任到人,及時回饋工作落實進度,及時解決工作中出現的新問題、新困難。

建議以市房產管理中心、市不動產登記中心為主導,根據商品房預售登記情況、商品房買賣合同簽訂情況、商品買賣合作備案情況等迅速摸清當前房地產庫存準確情況,以便針對不同情況精準施策,化解房地產庫存。

(二)進一步加強對房地產行業行政管理

進一步加強對房地產行業的行政管理,有利于我市房地產市場公平競爭、健康發展。一是要規范全市商品房銷售價格,避免價格差異過大。以市區商品房銷售價格為例,高的已經突破了8100元∕㎡,低的保持在4500元∕㎡左右,不利于房地產行業整體良性向好發展,不利于化解房地產庫存。二是自然資源部門要合理控制土地出讓增幅,加強供給側調控,控制用地供應規模。三是要有效降低房地產企業行政收費,為房地產企業這兩年在經濟大環境中生存減輕負擔。四是要簡化房地產開發項目報建報批流程,合理縮短“五證”辦理時間。

(三)建立長期穩定的信貸政策,對長期以來支持我市房地產企業融資的銀行給予一定的政策利好

一方面建議政府部門在有條件的情況下及時搭建銀企合作平臺,緩解項目開發過程中資金壓力,對經營好、項目好的房地產企業適當放寬融資政策;另一方面由于房貸政策的微小變化都會很大程度上影響購房者的購買力,因此銀行要盡可能地保障家庭房貸的規模和及時放款,以便于房地產企業快速盤活在建項目,實現化解房地產庫存。

(四) 提高貨幣化安置比例

政府部門可根據購置價格不高于所在區域同類商品住房的平均價格的原則,集中購買在建或已建成普通商品住房,作為棚改安置房、城鄉一體化安置房、保障房、公租房等使用。也可通過組織安置對象團購商品房的形式實現保障性住房安置,既能夠加速化解房地產庫存,又避免了庫存量的新增。

(五) 堅持落實“房子是用來住的,不是用來炒的”的基本定位

建議主管房地產行業的住建、發改、規劃、自然資源、財稅等部門進一步完善我市房地產市場分析研判和監管機制,及時掌握市場供需動態,及時制定政策措施,合理調控商品房房源增量,切實保證剛需商品房需求,同時遏制炒房交易,促進我市房地產行業健康穩定發展。

    

 

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